잔금청산 및 소유권이전 등기 전 매매대금의 대부분을 지급한 경우 취득시기

양도, 서면-2019-부동산-1372 [부동산납세과-1200] , 2019.11.22

관련주제어▶ 양도 또는 취득의 시기▶ 양도의 정의▶ 장기할부조건의 범위

 

[ 제 목 ]

잔금청산 및 소유권이전 등기 전 매매대금의 대부분을 지급한 경우 취득시기

[ 요 지 ]

부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기는 대금을 청산한 날(해당 자산이 사실상 이전되고 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 날 포함)로 하는 것임

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기는 「소득세법」제98조에 따라 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 같은 법 시행령 제162조에서 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날(해당 자산이 사실상 이전되고 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 날 포함)로 하는 것입니다.

1. 사실관계

- 2018. 04. 10. A아파트 매매계약 체결

 

※ 매매계약 내용

 - 매매대금 13억원

 - 계약금 : 1억 3천만원 2018. 04. 10. 계약 체결시 지급

 - 임대보증금 8억 5천만원 매수인 승계

 - 잔금 : 3억 2천 중 2억 7천만원 2018. 05. 30. 지급하고 잔액 5천만원 소유권 이전 등기시 지급(질의 당시 미등기 상태임)

 

2. 질의내용

○ A아파트의 취득시기는 언제인지

 

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

①자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

○ 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1.계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것

2.양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

○ 소득세법 집행기준 98-162-3 【대금청산일의 의미】

대금청산일은 원칙적으로 거래대금의 전부를 지급한 날을 의미하지만 그 전부를 이행하지 않았어도 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 날을 포함한다.

○ 소득세법 기본통칙 98-162-1 【 잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기 】

① 매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다. <개정 2011.3.21>

② 제1항을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다. <개정 2011.3.21>

○ 민법 제568조 【매매의 효력】

① 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.

② 전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.

 

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 사전-2015-법령해석재산-0092, 2015.06.26.

[요 지]

부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기는 대금을 청산한 날(해당 자산이 사실상 이전되고 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 날 포함)로 하는 것임

[답 변]

부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기는 「소득세법」제98조에 따라 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 같은 법 시행령 제162조에서 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날(해당 자산이 사실상 이전되고 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 날 포함)로 하는 것입니다.

사전답변 신청의 사실관계와 같이, 해당 부동산의 취득세 납부를 연기할 목적 등으로 매입대금의 0.12%를 지급하지 아니하고 사용수익하지 않는 등 해당 부동산이 사실상 이전되지 아니한 상태에서 해당 부동산을 양도하는 매매계약을 체결하고 매매계약일이 속하는 과세연도에 잔금을 모두 지급하여 청산하는 경우 해당 부동산의 취득시기는 매입대금의 잔금을 청산한 날이 되는 것입니다.

 

○ 사전-2017-법령해석재산-0197, 2017.08.21.

[요 지]

해당 자산에 대하여 사용수익하지 아니하여 사실상 이전되지 아니한 경우에는 부동산의 취득시기는 매입대금의 잔금을 청산한 날임

[답 변]

부동산의 매입대금을 완납하기 전에 사용수익하거나 사실상 소유권이 이전되지 아니한 경우 부동산의 취득시기는 매입대금의 잔금을 청산한 날이 되는 것입니다.

 

○ 심사-양도-2019-0042, 2019.06.12.

[요 지]

소송으로 등기를 할 수 없어 매매대금 중 일부를 보관금을 남겨두고 매수인이 입주하여 취득세 및 재산세를 납부해오던 주택의 취득시기는 보관금을 제외한 매매대금의 지급 및 매수인의 입주일로 봄이 타당함