2020.1.1. 시행 건물 기준시가

1. 건물 기준시가 고시의 법적근거

○ 2007년부터 양도소득세 실거래가 과세제도가 전면 시행되어 양도소득세 과세방법이 기준시가 과세원칙에서 실지거래가액 과세원칙으로 전환되었으나 취득당시의 실지 거래가액을 인정⋅확인할 수 없는 경우의 취득가액 환산 및 상속세⋅증여세의 상속개시일 또는 증여일 현재 당해 건물의 시가를 산정하기 어려운 경우 등에는 기준시가에 의하여 평가함

○ 고시근거
- 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목
- 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호

건물(｢부동산 가격공시에 관한 법률｣ 및 ｢소득세법｣, ｢상속세 및 증여세법｣ 등의 위임에 따라 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정⋅고시한 개별주택 및 공동주택1)⋅ 상업용건물⋅오피스텔2)은 제외한다)에 대한 기준시가는 ｢건물의 신축가격⋅구조⋅ 용도⋅위치⋅신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정⋅고시하는 가액｣ 으로 한다. 

2. 건물 기준시가 적용범위

가. 2020.1.1. 시행 ｢국세청 건물 기준시가｣ (이하 “건물 기준시가”라 한다)는 건축법 시행령〔별표 1〕의 용도별 건축물의 종류에서 공공업무시설(제1종 근린생활시설 중 공공업무시설 등을 포함), 교정 및 군사시설을 제외한 모든 용도의 건물(무허가 건물을 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정⋅ 공시(또는 고시)한 개별주택⋅공동주택⋅상업용 건물⋅오피스텔 등의 건물에 대해서는 건물 기준시가를 적용하지 아니한다.

나. 건물에 대한 기준시가에는 건물가격만이 포함되며, 건물부속토지가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 이에 포함되지 아니하는 것으로 한다.

3. 개별 건물에 대한 건물 기준시가의 적용

개별 건물에 대한 건물 기준시가는 당해 건물의 구조⋅용도⋅위치⋅신축연도 등을 기준으로 ‘4. 건물 기준시가 산정방법’에 의하여 계산한 가액을 적용한다. 이 경우에 건물 기준시가 계산방법의 고시는 개별 건물에 대한 건물 기준시가의 고시로 본다.

4. 건물 기준시가 계산방법

가. 기본계산식

(1) 기준시가 ＝ ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적(㎡)
(2) ㎡당 금액 ＝ 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 × ＊개별건물의 특성에 따른 조정률

나. ｢소득세법｣ 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 건물 기준시가는 이 고시내용 중 특별히 규정하고 있는 것을 제외하고는 ㎡당 건물신축가격기준액에 구조별⋅ 용도별⋅위치별 지수와 경과연수별잔가율을 곱하여 ㎡당 금액(1,000원 단위로 하며, 1,000원 단위 미만은 버린다)을 계산한 후, 이 금액에 평가대상 건물의 면적 (연면적을 말하며, 집합건물의 경우는 전유면적과 공용면적을 포함한 면적으로 한다)을 곱하여 산출한다(＊개별건물의 특성에 따른 조정률은 적용하지 않음).

다. ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항 제2호의 규정에 의한 건물 기준시가는 이 고시내용 중 특별히 규정하고 있는 것을 제외하고는 ㎡당 건물신축가격기준액에 구조별⋅용도별⋅위치별 지수와 경과연수별잔가율을 곱하고, ＊개별건물의 특성에 따른 조정률을 반영하여 ㎡당 금액(1,000원 단위로 하며, 1,000원 단위 미만은 버린다)을 계산한 후, 이 금액에 평가대상 건물의 면적(연면적을 말하며, 집합건물의 경우는 전유면적과 공용면적을 포함한 면적으로 한다)을 곱하여 산출한다.

5. 건물신축가격기준액 ㎡당 730,000원으로 한다.